第四回　住宅ローンに関する失敗やトラブルを未然に防ぐ

住宅ローンに関する失敗やトラブルは様々！事例を知ることでトラブルを未然に防ごう

住宅ローン特集第4回は、住宅ローンに関する様々な失敗やトラブル事例をご紹介していきます。

「私はしっかりしているから大丈夫！」

トラブルに巻き込まれた人の多くはそう思っていたはずです。トラブルを回避するために最も有効なのは事前にしっかりとした知識を身につけておくことです。

自分のためにも、家族のためにも、トラブルを回避するための知識を身につけておきましょう！

失敗例．ボーナス増額返済に頼った返済計画

住宅ローンは、毎月の返済とボーナス時の増額返済を組み合わせて返済していく方法が一般的です。毎月一定の給料をもらうサラリーマン（公務員）家庭の場合、毎月の給料の返済額を低く設定し、臨時収入であるボーナスでの返済額を増やしたほうが目先の生活に影響が少なくなるため、今でもかなり多くの方がボーナスに偏った返済計画を立てています。但しこの方法にはいくつか問題があります。

１．ボーナスは大きく変動する可能性がある
２．月給による返済額が少ないためその期間に余計な金利がつき総返済額が若干増える

ボーナスは企業業績に左右されるため右肩上がりという訳にはいきません。ボーナスでの返済額を極端に高く設定すると、ボーナスでは支払えない場合が出てくることも考えなくてはいけません。また、ボーナス時増額返済の場合、毎月の返済額が少なくなる分、ボーナスまでは元金があまり減少しません。しかし、その減らなかった元金部分にも金利がかかってくる事から総返済額は若干増える事になります。金額にすれば数万～数十万ですが同じ金額のローンを返済するのに無駄に多く支払う必要はないはずです。

住宅ローンの基本はあくまで毎月の返済です。ボーナスは繰上げ返済時にうまく活用するという考え方にしたほうが、より計画的に住宅ローンを返済することができるでしょう。

失敗例．元利均等返済or元金均等返済の選択

住宅ローンを借入れると元金＋利息を返済していくことになります。その返済方法には元利均等返済と元金均等返済という2つの方法があります。

元金金等返済とは返済する元金分を一定にし、その時の借入金にかかる利息を上乗せして返済する方法です。この方法は借入当初の返済額が大きくなりますが、元金が返済の度に減っていくため徐々に返済額が減っていきます。

対して元利均等返済は返済額の元金と利息分を合算、調整することで毎月の返済額を一定額に抑えることができます。

こうしてみるとどちらの方法もそれほどかわらないように感じますが総返済額で見ると、元金均等返済のほうが圧倒的に有利です。（※返済額の合計は借入金額や年数によって変わりますが、数百万円単位の差が出る事もあります。）

理由は元利均等返済は最初の返済に対する利息の割合が高く、元金がなかなか減らないのに大して、元金均等返済は当初の返済額は多くなりますが一定額の元金を常に返済していくので、元金にかかる利息が徐々に減っていくためです。

返済計画を立てるのであれば、毎月返済額が一定の元利金等返済のほうがやりやすいですが、資金にある程度余裕があれば元金均等返済のほうがお得です。

どちらの返済方法を選択するかは自由ですが、2つの返済方法にどういった特徴があり、最終的な返済額がどうなるのかは知っておいたほうが良いでしょう。

トラブル例．住宅を共有する

住宅は高額な買い物ですから、親や夫婦でお金を出し合って購入することもあります。この際注意しなければならないのは、購入資金の出し方と住宅の持ち分です。

例えば、5,000万円の家を購入し、旦那さんが3,000万円、奥さんが2,000万円出したとします。この場合、住宅の名義をどちらか一方にしていまうと残りのお金を贈与として判断され課税対象になる場合があります。この問題を回避するためには、住宅の持ち分割合を出した資金に応じて適切に設定し、住宅を共有名義にしておく必要があります。共有名義にしておけば、贈与税はかかりませんしローンを分担する事で、それぞれが住宅ローン控除を受ける事ができます。

但し、共有名義にしたからといってトラブルの種が消えるわけではありません。例えば夫婦間で住宅を共有した場合、離婚した際に残りのローン返済の割合などでトラブルになるケースがあります。また、親と共有していた場合は相続の際、兄弟間で持ち分割合の紛争になる可能性が出てきます。その他にも住宅を売却する際には、共有名義者全員の署名が必要という制約が発生します。

共有名義にする事が悪い訳ではありませんが、そのことによるメリット、デメリットはしっかり把握しておきましょう。